第5部分

    第20节，调控调控又调控的十年

    未来房地产政策会〃搞促保〃

    新一届政府未来5年的房地产政策思路，就是该搞的搞（继续搞房地产调控），该促的促（促推房地产健康发展、走向更市场化），该保的保（多建保障房、廉租房），用三个字概括就是〃搞促保〃。虽然谐音听起来像〃搞粗暴〃，但实际上政策〃温柔〃得很，绝对不〃粗〃也不〃暴〃。

    一、调控调控又调控的十年

    要解析新一届政府未来的房地产政策思路，应先回顾过去近二十年的房地产政策。

    在上世纪90年代以前，单位有分房、工人有宿舍、农民自己在农村建房，住房的问题大多都给解决了。在住房可以靠政府的模式下，中国的房价并没有多大波动。

    中央开始实施房改政策以后，无论是在政府机构、事业单位还是国有工厂工作，都没有分房和提供宿舍的福利了；与此同时，有钱的民众可以自己买房，面积买大买小，地段买好买坏，楼层买高买低，主要靠自己的财力决定。о米о花о书о库о ；www。7mihua。com

    这一规定促使了中国房地产市场的真正形成，并开始迅速增长。在民众买房需求的急速增强下，房地产开发商非常高兴，通过向商业银行大举借债，购买大块大块土地发展房地产；银行对此非常兴奋，贷款利息收入可以大量大量增加；地方政府也非常开心，通过卖地有大笔大笔的财政收入。但很快，民众开始非常不爽了，因为炒房现象出现了，房价大步大步往上攀升，他们快要买不起房了。

    接着，在当年的6月5日，中国人民银行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对贷款行为做出限制，以防止房地产市场过热。这个时候，民众看到中央帮他们〃出气〃，开始爽了；但被断了财路的房地产开发商、商业银行和地方政府却不干了，对这个〃121号文件〃有很大的不满。

    在开发商、商业银行和地方政府的联合〃哭诉〃之下，国务院出手安抚了。国务院在8月12日迅速下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），当中提及〃商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应〃、〃普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。〃

    〃18号文件〃一句〃要切实增加限价商品住房供应〃、〃可以按规定适当调剂增加土地供应量〃的规定，无疑将商品房〃黄袍加身〃。于是，地方政府竞相卖地，开发商竞相买地建房，带动了整个房产业市场持续火爆，房价一升再升。

    接着，政府又再出台行政政策应对。这次出来的是国土资源部、监察部，两个部门在2004年3月联合发文，要求地方政府提高发展商的拿地门槛，希望从土地供给抑制房地产过热。

    但是，随着民众对房子的需求越来越旺盛，国务院再度出手，在2005年3月出台〃国八条〃，强调要将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。由于这个行政措施〃药力很重〃，所以房价一度受到控制。但是，从2007年开始，由于国内企业产能过剩，不少制造业企业在商言商以及为求生存，转向投资毛利率高达50％的房地产。在他们疯狂抢地、买地之下，房价再度暴涨。

    中央看到情况不对，随即又出台政策干预市场。2007年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文件），以及人民银行当年通过先后5次加息，从金融层面打压房地产市场上涨过快的势头。

    接着，2008年的一场环球金融海啸，导致中国经济急速下滑，中央只好放宽管制，大印钞票，这让之前受压的房地产发展商〃死里逃生〃。

    看到这，有些读者不耐烦了：快说重点吧。其实笔者打字打到这，手也有些累了，因此，大家不如都休息5分钟，看看笔者为方便读者阅读而炮制的〃2003—2013年中国房地产调控政策一览〃，休息完后再说。

    2003年：国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，提出保持房地产业持续健康发展。

    2004年：由于〃地王〃频出开始调控，国土资源部和监察部发文结束各地〃靠关系拿地〃，提高拿地门槛；10年来首度调升利率及存款准备金，收紧银根。

    2005年：出台〃国八条〃，取消住房贷款利率优惠，提高首付比例等；国务院要求各地政府将稳定住房价格提高到政治高度。

    2006年：再度上调利率；出台〃国六条〃大幅调控房地产市场；提出〃90/70〃政策，要求新开工商品房建筑面积90平方米以下的必须达到开发建设总面积的70％以上。

    2007年：六度加息，全年基准利率上升1。62个百分点，从金融层面打压房地产。

    2008年：上半年继续提高利率及存款准备金，然而美国次贷危机蔓延令